El Due Diligence en Republica Dominicana

Que se te caiga la adquisición de una propiedad que te gustaba puede ser frustrante y hasta deprimente, pero que después de adquirirla no puedas utilizarlas o que requiera una inversión sustancialmente superior a la planificada puede subirte la presión.

Es por esto, que es necesario llevar un proceso de “debida diligencia” que en ocasiones puede parecer excesivo, pero que en realidad puede ahorrarte dinero y disgustos.

Veámoslo por categorías, aunque este orden no implica importancia ni cronología.

DILIGENCIAS LEGALES

Estas pueden ser las más obvias, porque no podremos efectuar la transacción sin algunas de estos documentos.

• Documentos de propiedad: Básicamente son dos documentos, el Certificado de Título y el Plano Catastral. 

El Certificado de Título es el documento que acredita la propiedad de una determinado solar o parcela a la persona indicada en el documento. En este documento aparece el tamaño de la propiedad, su ubicación y colindantes. 

Aunque parezca increíble, no es el documento más fácil de adquirir. Si es a través de un corredor, frecuentemente no lo tienen y algunos propietarios lo tienen traspapelados a pesar de haber puesto en venta la propiedad. Es muy frecuente que sea una herencia y el documento aun este a nombre del propietario anterior. Puede parecer algo simple, pero este procedimiento puede complicarse con mucha facilidad.

Cada vez es menos frecuente, pero en ocasiones el propietario cree que tiene un Título de Propiedad, pero lo que tiene es una Constancia Anotada (los documentos son prácticamente iguales). La carta constancia indica la existencia de un derecho de propiedad dentro de una parcela, indica su tamaño, pero no puede ubicarse en el terreno mayor. Para poder comprar esta propiedad, se debe de cerrar el proceso de deslinde. Igualmente pasa con los documentos que no están georreferenciados.

En el caso de locales comerciales, el documento también sería la Constancia Anotada

Este documento es emitido por el Registro de Título

Por otro lado está el Plano Catastral. Este documento es la contraparte gráfica del Certificado de Título. Es importante, porque en él se puede entender de manera sencilla las proporciones de la propiedad. Dos mil metros cuadrados de terreno no son igual 40 metros de frente por 50 de profundidad, que 20 de frente por 100 de profundidad. Podemos ver además, la forma en que interactúan con las calles y los vecinos.

Este documento es emitido por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales de la zona donde está ubicada la propiedad.

• Certificación de Estatus Jurídico o No Gravámen: Es el documento que certifica, primero que el documento del Certificado de Título es vigente y si la propiedad tiene o no, impedimentos para la venta, ya sea porque esté hipotecada, tenga alguna oposición o esté envuelta en cualquier tipo de proceso legal. Por todo lo anterior, te interesa que el documento sea lo más reciente posible.

Este documento es emitido por el Registro de Título

• Certificaciones de IPI: El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) está dirigido al propietario, no al inmueble. Es un impuesto anual que se aplica sobre la suma total del patrimonio inmobiliario y debe de estar saldado completo para poder realizar la venta. El certificado tiene una vigencia de 120 días.

Este documento es emitido por la Dirección General de Impuestos Internos.

• Certificación de Mensura: Esto no es un documento oficial emitido por el estado, sino por un agrimensor. Tampoco es requisito legal para la compra/venta. La idea es que se valide que los documentos que me están entregando corresponden a la propiedad que me están mostrando. En este documento se reflejarán las incongruencias (que las habrá) y podremos tomar decisiones informadas.

Este documento es realizado por tu agrimensor.

DILIGENCIAS TECNICAS

Los estudios que veremos, no son un requisito legal para la compra, pero si una de las pocas garantías que puedes tener. Es altamente recomendable y la inversión puede parecer importante, pero en realidad es insignificante comparada con los inconvenientes que puede evitar.

• Estudio Geotecnico: Es un estudio del suelo de la propiedad. Para la construcción se requerirá un estudio más profundo, pero ahora lo que nos interesa es entender el tipo de suelo para poder estimar bien la inversión que viene después, a la hora de la construcción. La diferencia entre un tipo de suelo y otro, puede variar el costo de la obra civil en un 30% o modificar el tipo de edificación que se planteara. Un soterrado en roca, en algunas zonas, puede ser más caro que comprar más solar. También puede tener implicaciones sanitarias.

• Estudio de vulnerabilidad: Es el equivalente al estudio geotécnico, pero para edificaciones, cuando no poseen los planos aprobados por MOPC. Hay que entender que la normativa sísmica dominicana (R001) es del año 2011, así que todas las edificaciones anteriores, difícilmente cumplan con esta norma. La conversión de una edificación es cara. Estos estudios nos ayudan a entender lo que se necesita para llevarla a cumplimiento para la aprobación y así incluir estos costos en mis análisis.

• Levantamiento topográfico: La altimetría de un terreno no es fácilmente medible a simple vista Lo que parece una pequeña inclinación, en un terreno grande, pueden ser 3 mts reales. La topografía tiene una importancia vital en el diseño y costo de la edificación. Entender el funcionamiento del terreno te permitirá cuantificar su impacto.

Este trabajo debe de contratarse simultáneamente con la Certificación de Mensura para ahorrar costos.

DILIGENCIAS GUBERNAMENTALES

De poco sirve conseguir el terreno más apropiado para mi negocio, si no me dejaran construirlo o me limitaría de manera no factible para mi caso de negocio. Es por esto que  deben de incluirse algunas diligencias gubernamentales en el proceso. Es un error pensar que soy amigo del alcalde o que todo se resuelve con dinero.

• Uso de suelo municipal: Algunas ciudades, como el Distrito Nacional o Santiago, tienen su uso de suelo definido, pero aun en estas ciudades (mucho más donde no lo está) es conveniente solicitar un uso de suelo para la locación que se está evaluando. Se necesitará colaboración del propietario para esta gestión, ya que solo él puede solicitarla.

• Medioambiental: Es importante tener presente las normativas medioambientales. Sin embargo, existen normativas que no se aplican siempre (como alejarse 500mt de una bomba de gasolina) lo que hace terreno pantanoso.

• Turismo: Si la propiedad está en zona turística, conviene acercarse al ministerio y hacer una consulta. Existen normativas distintas por zonas y algunas parecen sub reales.

• Aprobaciones: Si lo que estás comprando es una edificación, te conviene tener los planos aprobados. Si el propietario no los posee, se pueden solicitar en el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones. Si no existen los planos aprobados, debes planificarte (en tiempo y el presupuesto) para agotar este proceso.

• Zona sísmica: República Dominicana está dividida en distintas zonas sísmicas con distintas normativas. Incluso en una misma ciudad, estar en un lugar o en otro, puede implicar incrementos o ahorros en el costo de la edificación.

DILIGENCIAS ARQUITECTONICAS

No son diligencias necesarias para la compra, pero facilitaran todo el proceso de decisiones y la gestión de las demás diligencias incluyendo tu análisis financiero: 

• Esquema Conceptual: Es un plano muy esquemático con el concepto de lo que puede ir en el solar. Si estás expandiendo un formato, puedes tomar una tienda anterior y hacerle simples ajustes. Este plano te permitirá entender el tamaño de la tienda y su funcionamiento, así como el de los estacionamientos y la recepción de mercancía. En otras palabras, te permitirá darte cuenta si la propiedad es apropiada para tus necesidades.

• Revisión de planos existentes: Si la propiedad es una construcción o local, el ejercicio anterior, se puede realizar sobre los planos, y así entender lo que puede ser.

CONCLUSION

El Due Diligence para la compra de los Bienes Raíces es un proceso complejo, pero tiene un potencial de ahorro inmenso. En mi historia de compras, he descartado propiedades por las que estaba muy interesado por razones geotécnicas y legales o medioambientales. Pero también se han replanteado proyectos hasta dar con una solución que haga sentido en el caso de negocio. Esa Debida Diligencia permite entender tu proyecto y dar este paso importante debidamente informado.