Antes del diseño arquitectónico, va el diseño comercial

Publicado originalmente en LinkedIn bajo el titulo “¿Qué hace que un Mall funcione?”

A lo largo de los años me ha tocado revisar múltiples Mall, antes como potencial usuario, ahora como consultor. gracias a dios, muchos de estos nunca llegaron a ejecutarse me vuelve la pregunta ¿En qué estaban pensando cuando lo diseñaron?

El éxito de un mall es una ecuación complicada en la que intervienen múltiples variables como el mercado; la localización y emplazamiento; la estructuración financiera; el diseño del mix comercial y su comercialización y por supuesto el diseño arquitectónico, entre otros.

Por tanto, el buen diseño arquitectónico no es garantía del éxito de un mall, pero uno malo si garantiza su fracaso.

Entonces, ¿qué hace que un mall funcione?. Entendamos primero lo que es un mall.

¿QUE ES UN MALL? 

Un mall es un tipo de centro comercial peatonal, que en su expresión más simple sería un pasillo (el mall) con locales comerciales a ambos lados. Este sería un mall de configuración lineal. En contraste, en los centros comerciales tipo strip, los locales dan directamente al estacionamiento o la calle.

¿QUE HACE QUE UN MALL FUNCIONE?

El éxito del mall está determinado por el éxito de los locales que alberga. Los locales a su vez, se agrupan en un centro comercial, por la garantía que este le ofrece de tráfico*.

Un mall es todo acerca de Tráfico. 

En primer lugar, el mall tiene que atraer el tráfico de la zona, la ciudad o la región, dependiendo de su tamaño y su fuerza gravitacional. 

En segundo lugar, el mall tiene que lograr canalizar todo el tráfico captado y distribuirlo en su interior para que todos los locatarios saquen provecho de él.

Mientras más pequeña es una tienda, más dependiente es del tráfico que generan las tiendas más grandes. Mientras más grande y/o  capaz de atraer su propio tráfico es un locatario, más le interesa a la plaza incluirlo en su mix comercial. Estas tiendas son llamadas anclas y son el punto de partida de todo centro.

En otras palabras, el diseño de un centro comercial tipo mall, no es un diseño de geometrías, sino uno de “dinámica de flujos”. A lo que tengo que prestar atención es a la circulación para que no queden locales en zonas muertas.

Partiendo de este criterio, se deben ubicar las anclas, la circulación vertical, los baños y los cajeros. Todo en un centro comercial está pensado para conducir el tráfico.

La estética del centro es importante y entre dos centros bien concebidos, la personalidad puede ser una ventaja competitiva, pero sin los flujos adecuados esta es literalmente, cosmética.

EN CONCLUSION

La inversión en un centro comercial es alta y conlleva muchos riesgos, algunos de ellos poco mitigables. Sin embargo el diseño del mismo, aunque tiene algo de arte, es en esencia ciencia. Hay muchos criterios bien estudiados y analizados, que no deben de ignorarse. Si se quiere romper una norma, es porque se la conoce y se tiene razones de peso para hacerlo.

*Cuando hablamos de tráfico nos referimos al volumen de personas que circulan dentro del mall. Mucho tráfico, significa que son las personas que se mueven dentro de la plaza.