Cómo ayudamos a FIDEICOMISO GOLDEN ARROW, a rediseñar el layout de su centro comercial
Servicio
Consultoría Arquitectónica
Uso
Desarrollo Inmobiliario
Región
Santo Domingo Este
INTRODUCCIÓN
Contratar un buen arquitecto no es garantía de éxito de un centro comercial. La edificación puede ser estéticamente agradable y funcionar operativamente, pero aun así ser un fracaso comercial. El diseño de centros comerciales es una especialidad que no se enseña en la universidad y se rige por unas normas más parecidas a las de “dinámica de fluido”, que a las de arquitectura.
El equipo de Plusval Comercial identificó este problema en el proyecto Araguaney Plaza & Business Center, cuando recomendaron a Anagrama RD a los desarrolladores, para una Consultoría Arquitectónica del primer nivel de la plaza, aún sin comercializar.
La Plaza Araguaney es un desarrollo mixto, ubicado en Santo Domingo Este, de unos ocho mil quinientos metros cuadrados de GLA 2, configurado en 3 niveles, 2 comerciales y un tercero corporativo, así como un soterrado de estacionamiento.
El proyecto estaba parcialmente construido y comercializado, pero con ambos procesos detenidos desde hacía unos años y preparándose para un relanzamiento.
RETO
El proyecto fue un reto mayúsculo. Primero por estar en una fase avanzada de construcción, por lo que las modificaciones no podrían ser radicales, sino más bien quirúrgicas.
Esta situación se vio agravada por dos circunstancias: por un lado y en parte por la geometría de la parcela, se optó por una forma muy alargada; por otro lado y lo que realmente complica la distribución, es la ubicación de las circulaciones verticales y los baños. Estos elementos se convierten en puntos fijos que condicionan las posibles propuestas.
El proyecto estaba convenido sin jerarquización del acceso principal; con un local para ancla parcialmente seccionado; con pasillos estrechos y con muchos locales en zonas frías que (independientemente de que se pudieran comercializar) tenderán a ir cerrando.
SOLUCIÓN
Lo primero que hicimos fue jerarquizar el acceso principal centrándola y ampliándola prácticamente al doble de ancho. En elevación, la jerarquización se reforzó generando un volumen con marquesina, color y branding. Luego, definimos la circulación convirtiéndolo en un Mall de forma “O”
El objetivo fué no dejar zonas frías con poca circulación orgánica. Para esto creamos un pasillo principal que conduce al ancla y en donde colocamos la mayor parte del GLA. Aprovechamos el flujo que se creará para colocar quioscos que vivan de este tránsito.
Creamos también un pasillo secundario, donde el flujo no sería tan natural, pero para contrarrestar este efecto, re ubicamos los baños y los cajeros al final de este, generando así, el tránsito deseado Además dedicamos estos locales a servicios “destino” (como los financieros) es decir, que no dependan del tránsito orgánico para subsistir, sino que atraen su propio público.
Financieramente se logró un equilibrio de ingresos con la mezcla entre ancla, locales comerciales, restauración y financieros, a pesar de haber reducido el total GLA del nivel.
ENTREGABLES
Se realizaron múltiples opciones de lay out, acompañados de sus respectivos análisis de áreas e ingresos, incluyendo algunas que contemplando la compra de un solar complementario. A partir de estos esquemas la inmobiliaria realizó acercamientos a potenciales anclas, con las propuestas que se ajustaba a sus requerimientos. Se entregó ademas un propuesta de próximos pasos y recomendaciones.
