Cómo CF Utilizó los servicios de Anagrama RD, para eimensionar su futuro Centro Comercial
Servicio
Estudio de Mercado
Uso
Desarrollo Inmobiliario
Región
Santo Domingo
INTRODUCCIÓN
Uno de los mayores retos con que se encuentra un desarrollador al inicio de un nuevo proyecto comercial, es dimensionarlo adecuadamente. No se quiere dejar dinero sobre la mesa, pero peor aún puede ser sobre-dimensionarlo.
Esta es la situación que le advirtió el arquitecto Despradel a su cliente, cuando nos recomendó. En ese momento lo estaba contratando para el diseño de un nuevo Centro Comercial en la periferia de Santo Domingo, un cliente con un expertise de otro sector. Despradel tiene mucha experiencia en el diseño arquitectónico de centros comerciales y conoce el valor de tener un alcance bien definido.
Fue así como nos contactaron para dimensionar el tamaño ideal del centro comercial a diseñarse y hacer la propuesta de Mix Comercial. Para responder este mandato, partimos de la elaboración de un estudio de mercado.
RETO
El principal reto para el estudio que necesitábamos era la data. En República Dominicana existe muy poca data estadística y la existente no está actualizada y tampoco está desagregada.
Pero el desarrollo presenta varios retos adicionales de conceptualización:
1- El solar tenía mala visibilidad: el terreno no está ubicado en la Autopista Duarte, sino en una marginal y con una edificación en la autopista que corta la visual.
2- El acceso de los camiones al hipermercado, corría paralelo al lindero del solar, por lo que la integración, en principio, se veía interrumpida.
SOLUCIÓN
1- Identificar el Tamaño del Mercado.
Definir el área de Influencia (Catchment Area).
Identificar la población alcanzada.
Cuantificamos los gastos de la población alcanzada, por grupo de gastos.
2- Cuantificamos el potencial de venta.
Identificamos centros comerciales dentro del área de influencia.
Ponderamos la oferta comercial y el peso gravitacional de cada centro.
Sobre lo anterior, elaboramos la propuesta de oferta comercial y la ponderamos con el resto de los centros, para determinar la participación en cada grupo de gastos.
Cuantificamos el potencial de ventas del Centro Comercial, por grupo de gastos.
3- Dimensionamos el Centro Comercial
Sabiendo el potencial de venta por grupo de gastos, dimensionamos la cantidad de GLA (área alquilable) para cada grupo.
Propusimos y dimensionamos dos escenarios, ambos utilizando el hipermercado como ancla, pero generando una especie de ancla alternativa a partir de servicios médicos y educativos: uno con área de entretenimiento y restauración más potentes, apoyada en un cine y otro sin este.
Como solución a la parte conceptual, propusimos crear una nueva vía para la recepción de mercancía, dividiendo el terreno en dos partes, una parte comercial hacia adelante y la otra parte con uso natural industrial/logístico, le propusimos un uso alterno habitacional, que siendo posible para la localización, sería el uso que más sumaria al desarrollo.
ENTREGABLES
Como informe final, se entregó los resultados del estudio en un informe de 84 paginas, en lo que se mostraba, ademas de los resultados y recomendaciones, el origen de la información y el proceso utilizado para obtener los resultados.
Debajo mostramos algunas de las paginas del estudio entregado:
