EL TRIÁNGULO VIRTUOSO

¿QUE PRIORIZAR EN MI DESARROLLO INMOBILIARIO?

Si le preguntas a cualquier propietario o desarrollador sobre cómo quiere su proyecto, todos coincidirán en que, Primero lo quieren lo mejor posible, que es la forma como se garantiza la inversión en el tiempo; Segundo, lo querrán lo más rápido posible, para poder iniciar la generación de ingresos lo antes posible. "El tiempo es dinero" no es una frase simbólica en los desarrollos comerciales, es una realidad matemática cuantificable. La tercera característica que querrán, por supuesto, es que lo quieren lo más barato posible, que es la forma en que se maximiza la inversión. Si mi retorno es el mismo, independientemente de lo que me cueste, entonces, a menor costo, la TIR será más alta. Es importante aclarar, que cuando hablamos de desarrollos económicos, podemos estar refiriéndonos a una edificación de lujo. La referencia de económico, la hacemos con respecto a su propia categoría. Con respecto a si mismo.

Estas tres categorías, aunque deseables, son excluyentes. Podemos elegir una o dos, pero nunca las tres. Dicho de otra manera:

• Para aumentar la calidad de mi proyecto, necesito aumentar el costo y/o aumentar el tiempo de ejecución.

• Para reducir el tiempo de ejecución, debo aumentar el costo y/o bajar la calidad del proyecto.

• Para reducir el costo, debo bajar la calidad del proyecto y/o aumentar el tiempo de ejecución.

ENTONCES ¿CÓMO DEBO PROCEDER?

En principio, si no tengo una condicionante especial, el equilibrio de las tres variables está en el punto en que mi proyecto es más eficiente, es decir, en el punto que mi TIR es mayor. A medida que van agregándose otros factores, puedo decidir qué sacrificar para que se siga manteniendo asi. Por ejemplo, si el clima me ha provocado un retraso mayor al programado, entonces debo decidir que me cuesta mas:

• El tiempo, que podría estar compuesto por uno o mas de los siguientes factores: reducción de los ingresos del proyecto por una entrega mas tardía (los inquilinos iniciarán a pagar renta más tarde); aumento de los costos de financiamiento; penalidades por entrega después de la fecha programada; pérdida de las ventas de una temporada específica (si se estaba programado para abrir para las ventas de navidad y se retrasa hasta enero).

• El costo, que podría estar compuesto por una o mas de los siguientes factores: incremento por aumento de horarios de trabajo (como agregar un turno nocturno); incremento por cambio de tecnología (como utilizar maquinarias pesadas, para un trabajo programado manualmente), incremento por características específicas de materiales (como utilizar un endurecedor, para un fraguado más rápido), etc.

En resumidas cuentas, cualquier decisión que tomemos durante el ciclo de vida del proyecto, tendrá impacto en distintas áreas del mismo, por lo que debemos sopesar que es lo más conveniente para cada caso particular. Las decisiones de un proyecto, no son exportables a otro, siempre deben de analizarse.